$融创中国(01918)$ 融创境内外债务全部展期尘埃落定后,还有不少人说融创会破产倒闭……只能说,不爱研究、思考、分析...

2023-10-06 19:31:00 - 雪球

$融创中国(01918)$融创境内外债务全部展期尘埃落定后,还有不少人说融创会破产倒闭……只能说,不爱研究、思考、分析的人太多了。

融创之前的问题主要是现金流压力大,资金链吃紧。而这个问题已经得到了很大程度的缓解。

简单看下融创的有息债务构成:

1、2023年中报总计有3125亿有息负债,其中2949亿都有相关的项目资产和资金作为抵押物。

2、这些债务大体可以分为银行贷款、信托融资、境内公开债、境外债务等几部分。

3、银行和信托的借贷,国内政策是能展尽展,由于不是公开债务,没有披露具体的细节,但是从融创的现金流来看,基本上还是可以展期的,否则到期未偿付金额1100亿左右足够压垮融创。这得感谢国家政策的支持……

从各方流露出来的消息来看,融创过去两年对于这些借贷是能还尽还,甚至还有金融机构提前抽贷。融创最近半年多还增加了一些长期银行借贷,主要是保交楼专项资金和配套融资落地了。这些银行、信托借贷,一般都有项目资产或股权抵押,融创只要有资金逐步完工、交付,预售款解冻,自然就把钱还了。

从融资活动现金流也可以看出,最近半年,融创新增借贷153亿,偿还借贷55亿,已付利息32亿,已付银行保证金16亿,可见融创还在融资,同时偿付利息和借贷,比去年下半年的情况好了不少。

4、境内债券展期160亿,这是今年年初就完成的,加权平均展期3.51年,足够融创缓口气了。

5、境外债务本息总计99.23亿美元,昨天经过香港法院批准,也彻底完成了债务重组,其中大概45亿美元债转股,还剩下54亿美元发行新票据,9年后才到期,而且前面3年融创只需支付很低的票息,基本上没有刚性还款压力。整体利率也降低到了5-6.5%。

也就是说,通过境内外公开债务展期,融创削减了300多亿人民币的债务,大幅增厚了净资产。剩下的约550亿债券在未来3年也还款压力很小,融创得到了足够的转圜余地。

6、融创还有348亿现金,加上合联营公司(全口径)大概是1000亿。这些钱,还有AMC融资和保交付资金、配套贷款,还有融创每个月的销售回款,足够融创持续经营。

融创去年交付了18万套房子,今年前9个月也交付了18.5万套了,超过了去年全年。四季度才是交付的高峰期,今年有望交付25-30万套。

此外,融创未来也会择机处置一些资产,尤其是文旅资产,来补充现金流。

7、融创9月份销售额95亿,环比翻了一倍还多,而且这其中很大可能尚未计入融创壹号院的70亿销售额或者计入了很少的一部分。融创9月份实际销售额大概是130-150亿左右。

接下来,融创还会陆续推出一些优质项目,四季度销售额估计会持续维持100亿左右月销。

明年,融创上海的外滩壹号院也会推盘,500亿的优质货值……而且随着一二线城市的各项支持宽松政策落地,融创完成了债务展期腾出手来开始发力推盘和销售,我相信融创完全有能力完成1500-2000亿的年销售额。

融创手里有有1.86亿平米的总土储,其中估计有1亿平米是未售的,项目资源还有很多,只是之前没有资金推盘,时机窗口也不对。现在万事俱备只欠东风,融创优秀的产品力依然在,狼性营销团队依然在,70%的土储都是一二线项目,不愁卖不出去,慢慢来。

综上所述,除非融创团队特别拉跨,未来3年都不能把公司恢复正常经营,否则融创根本没有倒闭的可能。

不构成任何投资建议。

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